[ロイター 2014年4月2日（水）]
「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」の最終報告を公表／国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000091.html
国土交通省では、有識者による検討会で個人住宅の賃貸流通の促進について議論を重ねてきたが、その最終報告書の中に「借主負担DIYの賃貸借」という新しい指針（ガイドライン）が提示されたことが話題を呼んでいる。DIYやカスタマイズの普及に力を入れている『suumo』編集長の池本洋一氏とともに、国土交通省に伺ってその狙いを聞いた。
地方の事例に端を発する「借主負担DIY型」
検討会では、空き家が増加している(※1)といった住宅市場の実態や、地方への定住、地元や田舎に移住するUIJターンに見られる居住ニーズの多様化といった利用者側の意識などを分析したうえで、「取組み推進ガイドライン」「賃貸借ガイドライン」「管理ガイドライン」の3つのガイドラインを最終報告書に盛り込んだ。
（※1 空き家の実態については、筆者の記事「地方でも都市部でも空き家が増加。なぜ増える？どんな問題が生じる？」（http://suumo.jp/journal/2013/12/11/56107/）を参照）
この中の「賃貸借ガイドライン」では、個人が自宅を賃貸化する際に活用が考えられる、A～Cの3つの契約形態を提示している。Aタイプは「賃貸一般型」、Bタイプは「事業者借上げ型」（いわゆるサブリース型）で、これまで賃貸住宅で多く活用されている形態だ。Cタイプが「借主負担DIY型」という新しい形態で、借主が自己負担でDIY※を行う際の指針をまとめている。
（※ここでいうDIYは借主自らが補修や改装を行うことに加え、専門事業者に依頼して好みの設備交換やリフォームを行うことも含む）
検討会を担当した住宅局住宅総合整備課の三浦逸広さん（賃貸住宅対策官）※2と泰道周作さん（課長補佐）に、その狙いを伺ったところ、「空き家を所有する個人の方は、賃貸事業の経験がないので、活用の仕方が分からないという方が多いのです」という。個人住宅の所有者とその利用者、賃貸住宅を仲介・管理する不動産事業者、空き家の活用を支援する自治体などに対して、個人住宅を活用するための枠組みを提示することで、個人住宅の賃貸流通が円滑に促進されることが狙いだ。
注目の「借主負担DIY型」のヒントは、地方の事例にあった。島根県江津（ごうつ）市では、長らく空き家になっていた老朽化した一戸建てを都心からの移住者が借りて、トイレやバス・キッチンは専門の事業者に改修を依頼し、床のフローリングや壁塗りなどの内装を借主自らがDIYして快適に暮らしているといった事例が多い。水まわりの改修費用に200万円かかっても、賃料が月額5000円の物件もあるという。これなら、長く住むほど元が取れることになる。
和歌山県でも、家を自分で直したいという移住者のニーズがあり、住宅改修ワークショップの実施なども行っているという。
※2 三浦逸広さんは2014年4月より住宅局総務課 企画官
安く借りて、自己負担で好みの模様替えを行う新しい契約形態
国土交通省が示した「借主負担DIY型」について、詳しく見ていこう。
一般的な賃貸住宅（A・Bタイプ）では、
・貸主が貸し出す前に自己負担で必要な修繕や清掃を行う
・入居中の修繕は原則として貸主が負担して修繕する
・借主が壁紙の貼り替えなどの模様替え（DIY）を行うことは原則禁止
・退去時には通常の損耗や経年劣化を除き、借主には原状回復が求められる
・賃料は市場相場並みに設定される
これに対し、借主負担DIY型（Cタイプ）では、
・貸主は原則として、入居前や入居中の修繕義務を負わない（主要な構造部分は貸主が修繕）
・借主が自己負担で修繕や模様替えを行う
・その箇所については退去時に原状回復義務を負わない
・賃料は市場相場よりも安く設定される
※住宅に不具合はなく現状のまま使える「現状有姿」の場合に比べ、最初から故障や不具合など修繕を要する箇所がある「一部要修繕」の場合は、賃料はさらに引き下げて設定される（借主が修繕をせず、不便な状態のまま住み続ける場合も考えられる）
DIY型の貸主のメリットは、自己負担や手間をかけずに貸せること、DIYを行った借主が長期間する可能性が高く安定収入を期待できること、退去時にDIYでレベルアップした状態で戻ることなど。一方、借主のメリットは、持ち家のように自分の好みで模様替えができること、自己負担を加味した安い賃料で借りられること、工夫次第で自己負担の額を下げられること、DIYした箇所を前の状態に戻す義務がないことなどだ。
DIYの留意点としては、例えばエアコンを取り付けたり、シャワーヘッドを交換したりといった取り外しが可能な「造作（ぞうさ）」について。ガイドラインでは、借主が行った造作について、退去時に貸主にそれを買い取るよう請求することはできないが、そのまま残すか借主が持ち去るかは双方で協議をすることとしている。
DIＹやカスタマイズが普及することで、住宅市場が豊かになる効果も
「どちらが費用を負担するかは柔軟に考えることができるので、まずは住んでもらうこと、活用してもらうことが大切です」と三浦さん。賃貸化の敷居を低くして、貸し借りしやすい環境を整備したいという。
池本氏は「都市部の事業用の賃貸物件でも、カスタマイズ可能な物件が増えています。suumoでは『賃貸×カスタマイズ』サイトを設けていますが、対象物件は着実に増加しています。今後は、ガイドラインに沿った賃貸物件も出てくるかもしれませんね」。
“DIYやカスタマイズが普及することの効果は大きい”という認識は共通する。「賃貸で好みに手を入れることができれば、所有することにこだわる必要もなくなり、選択肢が広がります。住宅市場が豊かになるだけでなく、家は自分で直して快適に暮らすという文化が定着することも期待できます」と三浦さん。
池本氏も「カスタマイズしたいというニーズがある一方で、自分でやるのは不安、専門事業者に頼みたいという声も多いんです。さきほどのサイト内には、カスタマイズのテクニックを紹介するコーナーも用意しています」と応じる。「実は、賃貸時代にカスタマイズを経験することが糸口となって、中古住宅を購入するときにも好みにリフォームしたりＤIＹするのが当たり前になり、中古住宅市場が活性化することにもつながると期待しているんです」
借主がDIYできる賃貸物件の普及は、まだこれからだ。国土交通省としては、今春から地方定住を促進する自治体、不動産事業者などへの普及に力を入れていくという。「ガイドラインは今回初めて作成しましたが、今後いろいろなご意見を頂いて、よりいいものに改訂していきたいと考えています」（三浦さん）
住宅は提供されるものではなく、自ら手を加えて良くしていくものという価値観が広がることに期待したい。
以上ロイターよりの引用
原文：http://realestate.reuters.co.jp/journal/60278
このような不動産系の新しい形態は清掃業界にも影響を及ぼします。
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